『仮換地って、日常生活にどんな影響があるの？』
仮換地とは、土地区画整理事業で正式な換地処分が行われる前に、一時的に指定される土地のことです。
一般の家庭では直接活用する機会は少ないものの、建物の建て替えや売買には特有のルールがあり、不動産取引や資産運用を考える上でも重要なポイントになります。
本記事では、仮換地の仕組みやメリット・デメリットを解説し、その活用方法についてわかりやすくご紹介していきます。
この記事でわかること
- 仮換地の概要
- 仮換地のメリットとデメリット
- 仮換地を所有する際の注意点
仮換地を正しく理解することで、土地の利用価値を把握できるなど、さまざまなメリットがあります。
仮換地とは？基本的な仕組みを解説
そもそも、仮換地とはどのような場面で活用されるのでしょうか。
まず最初に、仮換地の基本的な概要について見ていきましょう。
仮換地の目的
仮換地とは、主に都市計画において使われる用語で、土地の再開発や区画整理の際に、一時的に割り当てられる土地のことを指します。
具体的には、利用目的や所有権の変更が予定されている場合に、元の土地が整備・整理されるまでの間、代わりに使用できるよう指定される土地です。
これにより、住民は新たな場所で生活を続けることができ、事業が円滑に進むことができます。
都市計画法とは、都市の発展と整備を目指し、土地利用のルールを定めて公共の福祉と国土の均衡ある発展を図る法制度です。
参照サイト
・国土交通省『都市計画制度の概要』
仮換地の概要
先ほどもお伝えしましたが、仮換地は、都市計画の一環として行われる区画整理事業や再開発事業において、事業対象となる土地から移転する住民に一時的に提供される土地です。
この仮換地は、最終的に新たな土地利用が決定されるまでの間に、住民が生活を維持できるように提供されます。
仮換地に関して重要なポイントとして、
①所有権と②仮換地の税金の2つが挙げられます。
①所有権
仮換地に関する所有権については、以下2つのポイントがあります。
Ⓐ従前地の所有権
土地区画整理事業が進行中は、仮換地の所有権は確定せず、住民は従前地の所有権を保持している状態です。
Ⓑ使用収益権
住民は仮換地に所有権を持たないものの、使用収益権が移行することで、その土地に建物を建てるなどの使用が可能となります。
つまり、従前地の所有権を保有し、仮換地の使用権を持っている状態となります。
②仮換地の税金
本来、宅地には固定資産税が課税されますが、仮換地の使用が始まると『みなす課税』が適用されます。
みなす課税とは、仮換地の形状や面積に基づいて課税される仕組みで、実際の土地の価値を反映した税額が計算されます。
この仕組みによって、仮換地が従前地の代替として使用されている間、その土地に対して税金が課せられ、従前地には課税が行われなくなります。
また、仮換地や従前地が使用できない状態であれば、固定資産税や都市計画税が減免される場合もあります。
仮換地の使用が始まると、みなす課税が適用され、従前地には課税免除や減税措置が適用されます。
保留地と仮換地の違い
保留地と仮換地は、どちらも土地区画整理事業に関連する用語ですが、その意味と役割には違いがあります。
保留地は、土地区画整理事業において事業者（通常は自治体）が事業完了後に手元に残す土地です。
事業中に土地所有者から譲渡された土地の一部が住民に再配分されず、保留地として残されます。
主な目的は、事業完成後に道路、公園、公共施設などの用途に利用することですが、場合によっては将来の土地販売や再配分のために保持されることもあります。
保留地は、土地所有権が確定していない状態で、一般住民には提供されないのが大きな特徴です。
以下に、保留地と仮換地の特徴を簡潔にまとめてみます。
| 特徴 | 保留地 | 仮換地 |
|---|---|---|
| 目的 | 公共施設や将来の販売用として保持。 | 住民に一時的に提供され、最終的な土地が確定するまでの使用。 |
| 土地所有権 | 所有権が確定せず、住民には提供されない。 | 使用権があり、最終的な所有権は事業後に確定。 |
| 再配分の可否 | 住民には再配分されない。 | 最終的な土地として住民に割り当てられる予定。 |
仮換地のメリット・デメリット
前章で解説した通り、仮換地には所有権や使用権に関する取り決めが定められています。
次に、この章では、仮換地のメリットとデメリットについて確認していきましょう。
仮換地のメリットとデメリットを、区画整理事業後の観点から整理してみましょう。
区画整理事業後のメリット
仮換地の区画整理事業後のメリットとして、以下の3つが挙げられます。
1. 土地評価額の向上
区画整理事業が完了すると、土地の形状が整い、インフラも整備されるため、土地の価値が向上します。
これにより、仮換地に移転した住民に割り当てられる土地の資産価値も高まり、最終的にその土地を売却する際に、売却益を得ることができるメリットが期待できます。
2. 住環境の改善
区画整理により、交通の便が良くなる、公共施設が整備される、道路や水道などのインフラが整うなど、住環境が大きく改善されます。
3. 新しい土地の選択肢
区画整理後は、従前地に比べて広さや形状、立地が改善されることが多く、住民はより便利で快適な場所に住むことができます。
また、新たな土地活用の選択肢が広がることで、ライフスタイルの多様化や充実にもつながる可能性があります。
区画整理事業後のデメリット
反対に、仮換地の区画整理事業後に生じるデメリットとして、以下の4つが挙げられます。
1.土地の利用開始までに時間がかかる
仮換地に住んでいる住民にとって、最終的に新しい土地が確定するまで時間がかかる場合があります。
事業完了までの長期間、仮換地に住み続ける必要があり、その間の不安定さや移転先が不確定であることに対する懸念が残ります。
2.土地の調整に対する不安
区画整理事業が完了した後、住民に最終的に割り当てられる換地が、当初に指定された場所と異なる場合があります。
これにより、仮換地から最終的な土地への移動に際して、住民が希望する条件や場所と異なる土地に割り当てられることがあり、満足度が低くなる可能性があります。
3.再度の移転や手続きの負担
区画整理事業後、最終的な土地の割り当てが決まると、住民は再度移転する必要があります。
この移転に伴う費用や手続きは煩雑で、住民にとって負担が増すことになります。
4.税負担の変動
仮換地において、最終的な土地の確定後に税金の負担が変動する可能性があります。
例えば、区画整理後の土地の評価額が上がれば、固定資産税が増加することがあり、最終的な土地への移転後の税負担が予想外に大きくなることもあります。
対策として、負担費用がどの程度増加するのか、具体的な数字を算出してみましょう。
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仮換地を所有する際の注意点と活用方法
仮換地を理解するためには、土地区画整理事業がどのようなものかを簡単に知っておくことが大切です。
最後に、仮換地に関する注意点を確認しておきましょう。
土地区画整理事業の大まかな概要を押さえたうえで、仮換地がどのように策定されるのかを見ていきましょう。
仮換地指定から土地区画整理事業の完了までの流れ
仮換地の指定から土地区画整理事業の完了までの流れを押さえておきましょう。
土地区画整理事業が完了するまでの主なステップは、以下の4つです。
①土地区画整理事業の決定
自治体や都市計画の方針に基づき、土地区画整理事業が決定されます。
②仮換地の指定案の作成
事業施行者が、従前地の価値や面積を考慮し、仮換地の候補を決定します。
③仮換地の指定と使用開始
仮換地が正式に指定されると公告され、従前地の利用が制限されます。これにより、仮換地での建築や利用が可能になります。
④換地処分（最終的な土地の確定）
土地区画整理事業が完了すると、仮換地が正式な換地となり、新しい土地として登記されます。
④換地処分では、仮換地から元の土地に戻る場合もあれば、別の区画に割り当てられることもあるため、注意が必要です。
仮換地の売買は可能？取引時のポイント
第一章でもお伝えしましたが、仮換地の売買は原則として可能です。
しかし、以下3つのポイントを押さえておくことが大切です。
①土地区画整理事業開始前
所有権：従前地
使用収益権：従前地
事業開始前は、土地の所有権と使用収益権が従前地にあります。
②土地区画整理事業開始中
所有権：従前地
使用収益権：仮換地
事業が開始されると、所有権は従前地に残りますが、使用収益権は仮換地に移ります。
③土地区画整理事業後（換地処分後）
所有権：換地
使用収益権：換地
事業が完了し、換地処分が行われると、所有権と使用収益権が新しい換地に移ります。
仮換地を有効活用するための戦略
土地区画整理事業において、清算金が発生することがあります。
清算金とは、換地を行った結果、隣地との土地面積や評価額に不均衡が生じた場合に、その差額を調整するために支払われる費用です。
ただし、清算金が必ず事業者から支払われるわけではありません。
そのため、仮換地指定前や換地処分前に、事業者や施工業者と清算金の負担について明確に取り決めをしておくことが重要です。
空き地を活かす土地活用法のひとつに、駐車場の貸し出しがあります。
まとめ
今回の記事のまとめです。
仮換地とは、都市計画の再開発や区画整理事業で、元の土地が整備されるまでの間、住民が一時的に利用するために割り当てられる土地です。
仮換地が使用されると、固定資産税が「みなす課税」として適用され、従前地には課税されなくなります。
一方、保留地は住民に割り当てられない土地で、用途が未定のため、処理方法が異なることがあります。